Развитие на жилищния пазар: 2011г

Пазарът на жилища продължи да отслабва през 2011 г., въпреки че като цяло темпът на отслабване намаля. S&P/Case-Shiller’s Националният индекс на цените на жилищата показа годишен спад от 3,9% през третото тримесечие на 2011 г., което е подобрение спрямо 5,8% годишен спад, отчетен през предходното тримесечие. В национален мащаб цените на жилищата се връщат към нивото си през първото тримесечие на 2003 г., което е близо до дъното след балона от 33 процента от пика през 2006 г. От двадесетте града в месечния индекс S&P/Case-Shiller Composite-20, осемнадесет от тях отбелязаха годишна амортизация, варираща от едногодишен спад от 9,8 процента за Атланта до едногодишен спад от 0,8 процента за Далас. Единствените два града, които отбелязаха годишно поскъпване, бяха Детройт (3,7 процента) и Вашингтон (1,0 процента).





16 юли лунно затъмнение

Тази низходяща тенденция в цените произтича от излишните запаси от жилища, които се пораждат от комбинация от предишно свръхзастрояване и липса на търсене по време на слаба икономика. Тези запаси бавно намаляват през 2011 г., тъй като жилищното строителство през цялата година остава исторически ниско. Започва месечното еднофамилно жилище се движат странично на около 400 000 (на сезонно коригирана годишна база) за последната година и половина, което е значително по-ниско от пика отпреди рецесията от 1,8 милиона. (През 2011 г. стартирането на няколко семейства се увеличава, тъй като пазарът на наеми се засили.)



В допълнение към видимия опис на жилищата, има и сенчестия опис на бедстващите домове, които са домове, които имат сериозни просрочени ипотеки или са в процес на възбрана и по този начин може да излязат на пазара скоро. Преценки на CoreLogic че сенчестата инвентаризация се състои от приблизително 1,6 милиона жилища. Според Приложен анализ на LPS , просрочията по ипотечните кредити са намаляли през изминалата година от 8,83% от всички активни ипотеки през декември миналата година до 7,93% през октомври. Процентът на неплатежоспособността е с 28 процента по-нисък от пика си през януари 2010 г. Докато просрочените заеми намаляха, броят на заемите под възбрана се увеличи, достигайки рекордно ниво в края на октомври от 2,2 милиона заеми, което е 4,29 процента от всички активни ипотеки. Инвентарът за възбрана се е увеличил поради бавния темп на придвижване на заемите през процеса на възбрана – средният заем при възбрана не е извършил плащане за 631 дни, което е най-високото ниво за всички времена. Държавите, които разчитат на съдебния процес за справяне с възбрани, имат процент на инвентаризация на възбрани, който е с около четири процентни пункта по-висок от несъдебните държави.



Основният двигател на възбраните е проблемът с подводните кредитополучатели, което означава, че кредитополучателите, които дължат повече, отколкото струват къщите им. Броят на домакинствата, които са под вода, леко намаля през 2011 г., въпреки че числата все още са мрачни. Според CoreLogic , около 10,7 милиона, или 22,1 процента, от всички жилищни имоти с ипотека са били под вода в края на третото тримесечие на 2011 г. Това е спад от 11,1 милиона (23,1 процента) през последното тримесечие на 2010 г. Невада е с най-висок процент от притежателите на ипотечни кредити под вода (58%), следвани от Аризона (47%), Флорида (44%), Мичиган (35%) и Джорджия (30%). Средният подводен заем има около 65 000 долара отрицателен собствен капитал, което се изразява в общ дълг от приблизително 700 милиарда долара в цялата страна. Това дългово бреме е съсредоточено в няколко щата, като около 27% от него са в Калифорния и 16% във Флорида.



Жилищното строителство беше ключов фактор за финансовата криза и последвалата рецесия, а неговата продължителна слабост допринася за нашето анемично възстановяване. При типичната рецесия инвестициите в жилища намаляват с около осем процента в рамките на около две тримесечия след началото на рецесията и се възстановяват до нивата преди рецесията в рамките на пет тримесечия. Тази рецесия доведе до спад в жилищните инвестиции с около 35 процента и не успя да се възстанови след 15 тримесечия. С навлизането в 2012 г. можем да очакваме известно подобрение на пазара на жилища, въпреки че този бавен темп на възстановяване не предполага силен принос за по-широко икономическо възстановяване.