Федералната жилищна администрация може да направи повече с повече

Федералната жилищна администрация е котва в системата за жилищно финансиране на нашата страна. Програмата е служила като входна точка за милиони купувачи за първи път на жилища в своята 80-годишна история, помагайки на много семейства да се изкачат по стълбата на възможностите в средната класа. Съвсем наскоро FHA изигра жизненоважна роля в икономическото възстановяване на нацията, като продължи да осигурява ипотечни заеми, докато частният капитал се съкрати по време на жилищната криза. Някои твърдят, че действията на FHA ни върнаха от ръба на друга Голяма депресия.





Програмата обаче не е толкова ефективна, колкото може и трябва да бъде. Една важна причина, която предизвика много заслужена дискусия напоследък, е необходимостта от по-нататъшно изясняване на отговорността на кредитора на FHA съгласно Закона за фалшиви искове. Този статут налага тройни щети срещу всеки, който подаде фалшив иск до правителството, като иск за застрахователни плащания на FHA. Все още има твърде голяма несигурност относно това какви видове грешки могат да предизвикат това задължение, което може да доведе до неустойки, няколко пъти по-високи от размера на заема. В резултат на това кредиторите разбираемо са предпазливи при вземане на заем от FHA, който има дори скромен риск от неизпълнение. Това доведе до това, че кредиторите налагат кредитни наслагвания върху стандартите на FHA и накара много по-големи кредитори да се оттеглят изцяло от кредитирането на FHA. Този проблем обаче е проява на по-голям проблем, който генерира много лоши резултати за кредиторите, потребителите и данъкоплатците. В основата е липсата на ресурси, която оставя FHA едва да поддържа операцията заедно, още по-малко да е в състояние да се справи проактивно с необходимите подобрения. Резултатът е лош за собствениците на жилища, кредиторите и данъкоплатците и е достигнал критичен етап.



След жилищната криза обемите на заемите от FHA се възстановиха от много ниските нива, които имаше по време на бума на частните висококачествени ипотеки, които изместиха заемите от FHA. През 2015 г., според най-новите налични данни, FHA предостави 20 процента от всички жилищни заемиедини 25 процента от заемите за покупка на жилище. FHA е още по-важна за цветните кредитополучатели, като предоставя почти половината от заемите за покупка на жилище за афро-американски (47 процента) и латиноамериканци (49 процента) кредитополучатели. Предвид нарастването на тези домакинства и тяхната ключова роля в цялостния жилищен пазардве, приносът на FHA е от съществено значение. Въпреки това, все още има твърде малко заеми за покупка на жилища както на цялостния ипотечен пазар, така и за цветни кредитополучатели в сравнение с историческите норми преди бума на жилищата. Освен това, тъй като по-големите кредитори, които е по-вероятно да бъдат обект на действие на FCA, напускат пазара, много от настоящите заеми от FHA се предоставят от по-малки кредитори и те изискват още по-големи ресурси за надзор поради увеличения брой заемодатели FHA трябва да наблюдава.



Този увеличен обем на заема направи много за възстановяване на капиталовите нива на FHA, а бизнесът му се представя добре.3Въпреки това, поради правната структура на FHA, този растеж парадоксално влоши основните операции на FHA. Съгласно разпоредителния статут на FHA, всичките му приходи отиват във Взаимния фонд за ипотечно застраховане (MMIF) и не могат да бъдат използвани за операции, дори когато тези разходи ефективно биха подобрят стабилността на MMIF. В резултат на това бизнес успехът на FHA го остави невъзможен да разполага с достатъчно ресурси за управление на заемите си. Ярък пример за това е, че ипотечните системи на FHA работят на системи COBOL, които са толкова стари, че е предизвикателство да се осигурят програмисти, които могат да работят върху тях.



Тази липса на ресурси осуетява необходимите действия от FHA на много фронтове, включително усилията за справяне с опасенията на кредиторите относно отговорността на Закона за фалшиви искове. FHA се опита да отговори на някои от тези опасения, като създаде система за категоризиране на ипотечните дефекти, която с право трябва да бъде основата на система от средства за защита и санкции за несъответстващи заеми. FHA обаче нямаше ресурсите да приложи тази така наречена таксономия и затова тя стои на рафта, неизползвана, години по-късно. На по-широко ниво тази липса на ресурси затруднява FHA да упражнява каквато и да е разумна система за контрол на качеството. В резултат на това Законът за фалшивите твърдения служи по някакъв начин като заместител на рационална, пропорционална система за контрол на качеството. Сега, с наличието на много нови по-малки, по-трудни за надзор кредитори, които рядко са достатъчно големи, за да привлекат преглед на Закона за фалшиви искове, предизвикателството на контрола на качеството се изостря допълнително.



Липсата на ресурси също пречи на FHA да преследва други крайно необходими реформи, които биха били от полза за всички избиратели. Продължаващ проблем за FHA заемите са тежките изисквания за обслужване на проблемни заеми. Основно предизвикателство за обслужващите FHA е, че от тях се изисква да носят заема по време на модификации и предварителни разходи за модификация. Обратно, GSE изкупуват заемите от пуловете по време на този процес, намалявайки тежестта върху обслужващите. Процесът на FHA е скъп и рисков за обслужващите и обезкуражава ефективните модификации на заема, като води до лоши резултати за застрахователния фонд и кредитополучателите. В сегашната среда на нарастващи лихви по ипотечните кредити този проблем ще се влоши много, тъй като обслужващите лица ще бъдат по-малко способни да предоставят облекчение при плащанията и също така ще бъдат принудени да поемат риска от заем, който е под пазарния лихвен процент. Законът за жилищното и икономическото възстановяване (HERA) предостави на FHA разрешение да изкупи тези заеми от пуловете и да доведе до по-добри резултати, но това също е отслабнало поради липсата на ресурси за прилагането му.



FHA направи опит преди няколко години да събере допълнителни средства за тези нужди, но срещна съпротива. Той предложи законодателство, което му позволява да оценява текущата такса от 4 базисни точки за съществуващи и бъдещи заеми от FHA. Таксата за съществуващи заеми щеше да излезе от приходите на обслужващия и не е изненадващо, че беше против. Дори и без тази нова такса обаче HERA предостави алтернатива. HERA разреши 25 милиона долара годишно в продължение на 5 години от отрицателни постъпления от кредитна субсидия от MMIF, които да се използват за целеви надстройки на системата и контрол на качеството. [HERA сек. 2126] Това беше обусловено от спазването на уставния капиталов коефициент на FHA и FHA беше под този стандарт в продължение на няколко години, така че тази разпоредба никога не беше приложена. Този подход отново е оправдан, тъй като FHA надхвърли изискваните си капиталови стандарти днес.

Удовлетворяването на критичната нужда от по-големи ресурси в FHA е ключов компонент от реформирането не само на несигурността на Закона за фалшивите искове, но и за даването на възможност на програмата FHA да работи стабилно и да прилага други крайно необходими реформи. Тези целеви разходи, внимателно наблюдавани, биха довели до значителни нетни спестявания за MMIF – защита на данъкоплатците и биха допринесли значително за пазара на жилища, възможностите за собствениците на жилища и икономиката като цяло.